Qué licencias necesito para hacer una reforma en una oficina

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En una empresa contar con espacios de trabajo funcionales, es muy importante para mantener la productividad y motivación de los trabajadores. Por esto, en muchos casos se requiere hacer reformas a estos espacios de trabajo para adaptarlos a las necesidades de tu negocio.

Puede ser que solo requieras hacer cambios menores como pintar, cambiar revestimientos o iluminación. En otras ocasiones se requieren reformas más profundas, que implican cambios importantes en la estructura.

Ya sea que vayas a hacer una reforma parcial o integral de tu oficina, vas a necesitar gestionar licencias para realizar estas obras. En España, las licencias de obra menor y mayor son otorgadas por los ayuntamientos de las distintas comunidades autónomas y tienen una serie de requisitos que debes cumplir para solicitarlas.

Licencias necesarias para reformar una oficina

Si has decidido que es hora de cambiar el aspecto de la oficina para hacerla más funcional o estás empezando un nuevo negocio, seguramente requieres hacer reformas. Estas pueden ser menores como arreglo de cerramientos, colocar tabiques o cambiar las conexiones eléctricas.

En otros casos, vas a necesitar hacer reformas mayores que involucran ampliaciones, cambios en el uso de la edificación o modificar su estructura. Para cada caso requieres licencias diferentes que son otorgadas por el ayuntamiento de tu comunidad autónoma.

Licencia de obra menor

Cuando vas a realizar reformas que se consideran sencillas desde el punto de vista técnico, requieres solicitar este tipo de licencia. La misma es otorgada por el ayuntamiento y se exigen diferentes requisitos según cada Comunidad Autónoma.

La solicitud debes hacerla con antelación, a fin de iniciar las obras luego de que la obtengas y así evitar problemas de multas. En general, la licencia es otorgada en un plazo máximo de 15 días luego de hecha la solicitud.

Para tramitar la licencia necesitas rellenar un formulario que suministra la administración del ayuntamiento, que en algunos casos se puede hacer online. También se requiere un presupuesto de la obra que esté avalado por la empresa constructora, ya que a partir de este se estima la tasa a pagar así como el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).

Igualmente, el constructor debe presentar un seguro de responsabilidad civil y, según el ayuntamiento, se solicitan planos del área. Estas licencias se otorgan principalmente para autorizar el uso de espacios públicos para colocar contenedores o andamios, así como el ruido generado durante la reforma.

En cuanto a las tasas, estas varían según cada Comunidad Autónoma, pero en general están entre el 2 al 6% del presupuesto de la reforma. Las mismas se deben pagar al momento de hacer la solicitud de la licencia y si está es denegada, las tasas no se devuelven.

La persona también está en la obligación de cancelar el ICIO así como el IVA que corresponde al presupuesto de la obra. En caso de que inicies las obras antes de contar con la licencia, puedes ser objeto de una sanción administrativa y perder acceso al local hasta que la gestiones.

Por otra parte, la licencia se otorga por un tiempo determinado en el que se estima se deben concluir las obras. En caso de superar este lapso, debes solicitar un aplazamiento de la licencia a fin de no tener inconvenientes.

Licencia de obra mayor

Este tipo de licencia es mucho más compleja porque la reforma hará cambios estructurales en la edificación. Se consideran obras mayores aquellas que involucren cambios en elementos comunes de un inmueble, ampliaciones en altura o metraje, construcción de una nueva planta o cambios de uso.

Los requisitos para generar este tipo de licencia pueden variar en algunos aspectos entre los distintos ayuntamientos. No obstante, siempre se va a requerir contar con un proyecto técnico que debe ser realizado por un arquitecto.

Este proyecto incluye toda la planificación de la reforma con planos de cada una de las áreas a modificar. Igualmente, el arquitecto presenta un presupuesto detallado de la obra, tal como puedes consultar https://www.arkespai.com/necesito-arquitecto-para-reforma/, a fin de darte garantía de que se harán los cambios exactos que estás solicitando.

También se incorpora una memoria descriptiva de la obra en la que se pueda comprobar que cumple con lo establecido en el CTE (Código Técnico de Edificación). Además, lleva un plano cartográfico digital de la edificación y medidas exactas de todos los cambios.

Al momento de solicitar una licencia de obra mayor para hacer una reforma integral de tu oficina, debes seguir los siguientes pasos:

  • Acudir al ayuntamiento a fin de pedir información sobre los requisitos para hacer la solicitud de la licencia.
  • Pedir una cita previa en caso de ser necesario, ya sea de forma presencial o digital.
  • Contactar a un arquitecto colegiado a fin de que desarrolle el proyecto técnico de la reforma, con toda la información solicitada por el ayuntamiento.
  • Visado de los documentos por parte del profesional ante el Colegio de Arquitectos correspondiente.
  • Pagar las tasas establecidas con base al presupuesto total de la reforma.
  • Introducir la documentación solicitada en el ayuntamiento.
  • Esperar el tiempo establecido para que los técnicos revisen los documentos consignados.
  • El ayuntamiento emite la resolución de otorgar o no la licencia a la obra.
  • Se recibe la comunicación oficial de haberse negado u otorgado la licencia. En este caso, dependiendo de la complejidad del proyecto y el ayuntamiento, puede tomar varios meses.

Las tasas a pagar por este tipo de licencia puede ser el mismo porcentaje que para una obra menor o variar, según el ayuntamiento. En el caso de Andalucía, estas tasas oscilan entre el 1 al 4%, mientras que en Madrid van del 4 al 6% del monto del presupuesto de ejecución.

Al igual que con las obras menores, si la licencia no es aprobada las tasas no son devueltas. Cuando la licencia se aprueba, se debe pagar el ICIO, que corresponde a un 2 a 4% del presupuesto inicial.

Para el pago de las tasas y del ICIO no se toma en cuenta el IVA en el monto del presupuesto para hacer los cálculos. Nunca debes iniciar una reforma de obra mayor sin tener aprobada la licencia, porque serás objeto de fuertes sanciones administrativas.

La licencia de obra mayor suele tener unos plazos que se deben cubrir para iniciar y ejecutar el proyecto completo. Por lo general, se da un plazo de un año para el inicio de las reformas y un máximo de tres años para terminarlas.

Además, si la obra se detiene por más de 6 meses, también puede ser objeto de caducidad y por tanto, no ser efectiva. Si la licencia caduca, se abre un expediente por parte del ayuntamiento y se devuelve lo correspondiente al pago del ICIO completo si no se ha iniciado la obra o parcial si se ha ejecutado el proyecto de forma parcial.

En caso de que tu licencia de obra mayor caduque, será necesario gestionar una nueva solicitud con un proyecto técnico actualizado. Las prórrogas de estas licencias no suelen ser aprobadas, ya que la ley contempla que el tercer año ya es una extensión de la misma

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